1. 들어가며

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’ 라고 규정하고 있고, 동법 제10조 제1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’ 라고 규정하고 있으며, 동법 제10조 제1항 제1호는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’ 라고 규정하고 있습니다.

이에 대해서 해석의 문제가 있었는데요, 상가건물 임대차보호법 제10조의8에는 시기의 제한이 없으나, 동법 제10조 제1항은 ‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이’ 라는 시기의 제한이 있으므로 계약 갱신 요구에 대한 거절할 당시에 3기에 이르는 차임 연체가 있어야 하므로 그 시기의 제한이 있다는 취지의 주장이 있었던 것입니다. 이에 대해서 대법원이 최근에 최종적인 유권 해석을 내렸는데요 한번 살펴보시겠습니다.

2. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’ 라고 규정하였다.

반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).

그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975판결 참조).

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

원심은 판시와 같은 이유로, 임차인인 피고가 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였다.

원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 마치며

계약갱신 거절권 행사 당시에 3기에 이르는 차임이 연체되어 있어야지만 계약갱신 거절권을 행사할 수 있는 것이 아니라, 임대차기간 중 어느 때라도 3기에 이르는 차임이 연체되어 있었다면 계약갱신 요구권에 대한 거절을 할 수 있다는 것이 대법원의 태도인 것을 확인했습니다.

차임 연체는 언제든지 일어날 수 있는 일입니다. 다만, 이러한 사정을 정확히 알고 3기에 이르는 차임을 연체하지 않을 수 있도록 하는 것이 향후 법적 분쟁예방에 있어서 상당히 중요하다고 할 수 있겠습니다. 감사합니다.