구분소유적 공유관계의 기본 개념을 살펴보았던 지난 칼럼에 이어 ‘구분소유적 공유’의 대내적, 대외적 법률관계에 대해 알아보려고 합니다. 구분소유적 공유관계로 토지 등을 소유하고 계시거나 혹은 소유하실 예정이라면, 이번 칼럼을 유의 깊게 보셔야 하겠습니다.

1. 구분소유적 공유관계란 무엇인가요?

구분소유적 공유관계란 등기부 상으로는 일반적인 공유와 마찬가지로 부동산 전체에 대해 공유등기가 되어 있으나, 사실 내부적으로는 각 공유자들이 각자 소유부분을 구분하여, 특정 부분만을 배타적으로 사용, 수익하는 관계를 말합니다. 상세한 개념 설명은 지난 칼럼을 참고하세요!

2. 구분소유적 공유의 성립요건은 무엇인가요?

구분소유적 공유관계가 성립하기 위해서는, 1) 구분소유적 공유로 소유하겠다는 당사자의 의사 합치, 2) 구분소유할 부분의 위치 및 면적 등을 특정할 것, 3) 위와 같은 약정을 할 것이 필요합니다. 요건에 관해서도 지난 칼럼에서 대법원 판례를 통해 상세히 설명 드렸으니 이 역시 참고하세요!

3. 구분소유적 공유의 내부적 법률관계는 어떠한가요?

구분소유적 공유관계의 약정을 하고 위 성립요건을 갖춘 경우, 당사자들 사이, 즉 구분소유자들 사이의 내부관계에 있어서 각자 소유하기로 한 특정부분에 관하여 각자 배타적으로 사용, 수익할 수 있습니다. 즉 온전한 소유권 행사가 가능합니다.

따라서 구분소유자는 소유하기로 한 특정 부분에 관하여는 그 사용, 수익, 관리를 온전히 할 수 있을 뿐만 아니라, 또한 처분을 할 때도 마찬가지로 다른 구분소유자의 동의 없이 특정 부분의 처분이 가능합니다.

4. 구분소유적 공유의 외부적 법률관계는 어떠한가요?

내부적으로는 특정부분에 대한 완전한 소유권을 보유하는 것과 달리, 구분소유적 공유의 경우 외부적으로는 등기부 상 부동산을 공유하고 있는 것이므로, 침해자 등 제3자를 비롯한 외부관계에 있어서는 특정부분의 소유자가 아닌, 공유자로서의 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 즉 대외적으로는 일반적인 공유관계와 마찬가지로 취급되는데요, 예를 들면 제3자가 구분소유하고 있는 토지를 침해할 경우 전체 토지에 대한 공유물보존행위로 인한 방해배제를 청구할 수 있고, 자기 지분의 범위 내에서 부당이득 반환청구를 할 수 있게 됩니다.

이 지점에서 많은 분들이 궁금해 하고, 가장 염려하시는 부분이 생기는데요, 바로 외부적으로 일반 공유로 취급되면, 구분소유로 공유하고 있는 부동산을 제3자에게 정상적으로 처분할 수 있는 것인지, 만약 다른 구분소유자가 제3자에게 지분을 처분하면 남은 구분소유자에게 불이익이 있는 것인지 입니다. 이는 외부관계의 법리와는 다른 법리인데요, 다음 칼럼에서 이어서 상세히 설명 드리겠습니다.