[배당이의의 소: 임대차보증금 대항력취득일이 문제된 경우]

들어가며

최근 2017. 9. 6. 대법원에서 배당이의 사건을 항소심으로 파기환송하는 판결이 하나 있었습니다. 임차인간 배당이의의 소였는데, 임대차계약의 체결과 임대차보증금의 완납 시기와 관련하여 선순위 배당인이 누구인지가 문제되었던 사안입니다. 다만 아직 판례 자체는 검색이 되지 않는 상황입니다.

2. 사실관계 및 원심의 판단

가. 사실관계

A씨는 2012. 7. 16. 광주시 3층 주택 101호에 대한 임대차 계약을 체결하고, 같은 날 보증금 6,500만 원 중 500만 원을 지급하고, 같은 날 전입신고 및 확정일자를 받았고, 나머지 보증금 잔액은 동년 8. 16.에 지급하였습니다.

그런데 다른 임차인 B씨는 2012. 7. 30. 같은 주택의 303호에 대한 전세계약을 체결하고, 8. 2.에 전세금 6,500만 원을 지급하였습니다.

이후 위 주택에 대해 경매신청이 있고, 광주지방법원 경매법원은 2015. 7. B씨를 A씨보다 선순위인 5순위로 확정하여, 배당액 6,029만 원을 B씨에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였습니다.

이에 A씨가 배당이의의 소를 제기하게 되었던 것입니다.

나. 1심 및 원심법원의 판단

이 사건 제1심 법원은 “주택임대차보호법상 대항요건 및 우선변제권을 갖춘 날을 기준으로 배당에 관한 권리의 순위를 정해야 한다”고 하여, B씨에 대한 배당액을 0원으로, A씨에 대한 배당액을 6,029만 원으로 경정하라는 판결을 하였습니다.

그런데 원심 법원은 “A씨는 7. 17. 이사에서 매우 적은 짐을 옮겨 두었고, 8. 17.(B씨가 전세권을 취득한) 이전까지 이사전의 아파트에서 생활을 하기도 하였으므로, 7. 16.에 주택의 점유를 이전받은 것으로 보기 어려운바, B씨가 A씨가 임대차보증금 전액을 지급하기 이전에 전세금을 지급하고 전세권설정등기를 마쳤으므로 B씨가 선순위로 배당을 받게 된다”라고 판단하였습니다.

3. 대법원의 판결

대법원에서는 “A씨가 임대차 계약 당일 보증금의 일부를 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 확정일자를 받았고, 이후 계약내용에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였다, 이 경우 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날이 된다”라고 판단하고,

“특별한 사정이 없는 한 A는 주택의 대지와 건물의 배당금에 대하여 B에 우선하여 변제받을 권리가 있고, 원심은 주택임대차보호법에서 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다”고 판시하였습니다.

4. 결 론

이상과 같이 임차주택에 대한 경매가 개시되어 배당이 이루어지는 경우, 우선변제권의 기준일은 그 보증금을 모두 지급한 것과는 상관이 없고, 주택임대차보호법에서 요구하는 전입신고와 확정일자만으로 우선변제권이 발생한다는 것을 확인하여 준 판결입니다.

참고로 주택임대차보호법상 최우선변제권, 우선변제권의 경우, 주택뿐 아니라 대지의 가액에서도 우선변제를 받을 수 있습니다(최우선변제는 주택과 대지 가액 합계액의 1/2 까지).