1. 들어가며

오늘은 민법 제495조 ‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.’는 규정과 관련하여 임대인이 임대차가 종료된 후 임대차 기간 중 임차인이 지급하지 않은 연체차임을 공제할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

2. 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결

가. 차임채권의 소멸시효

차임채권은 임대차계약의 내용에 따라 다를 수 있으나 ‘사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권’에 해당하는 경우가 많아 민법 제163조 제1호에 따라 3년의 단기소멸시효기간에 걸립니다.

그리고 대법원은 민법 제184조 제2항 ‘소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다.’라는 규정에 터잡아 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 차임의 지급기일부터 진행한다고 합니다. 여기서 특별한 사정이란 임대차 종료 후 임대차 목적물의 인도 시에 차임을 임대차 보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의해 정산하기로 한 약정이 있는 경우를 의미합니다.

나. 임대차보증금에서 소멸시효가 완성된 연체차임을 공제할 수 있는지

위 대법원 판례는 『임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.』고 판시하고 있습니다.

이는 민법 제495조가 ‘소멸시효 완성 된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것’이라고 규정하여 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 규정하고 있으나, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 임대차보증금에서 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해온 임차인의 묵시적 의사를 감안하여 민법 제495조 유추적용에 의해 임대인이 임차인에 대하여 소멸시효가 완성된 연체차임으로 임차인의 임대차보증금 반환채권에서 공제하고 반환할 수 있도록 허용한 것입니다.

3. 맺으며

임대차관계 종료에서 가장 빈번히 문제되는 것이 임차인의 입장에서는 임대차보증금의 회수가, 임대인의 입장에서는 목적물을 인도 받는 것과 더불어 연체된 차임을 지급받는 것입니다. 위 판례는 장기의 임대차관계가 종료되어 임대인이 오래 전에 지급받지 못한 연체차임도 임대차보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있도록 하였다는 점에서 당사자의 신뢰를 보호하기 위한 민법 제495조의 입법취지에 부합하는 판결이라 할 것입니다.