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1.들어가며

건물을 무단점유하는 경우, 건물의 소유자가 건물의 무단점유를 이유로 차임 상당액 이외에 무단점유자가 임차인으로부터 받은 임대차보증금 자체를 부당이득으로 구하고, 무단점유자는 자신이 지출한 관리비 등의 공제를 주장하는 경우, 건물의 소유자와 무단점유자의 주장은 각 인용될까요?

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2. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2018다261889판결

가. 사실관계

망인은 2010. 9. 13. 사망

이 사건 건물은 원고가 462/1000 지분, 피고가 273/1000 지분, 소외 1이 241,1000 지분, 소외2가 24/1,000 지분 각 상속

피고는 망인이 사망하기 전부터 이 사건 건물 중 301호에 거주하다가 망인 사망 이후부터 위 건물 전부를 단독으로 점유

원고는 2017. 7. 18. 이 사건 건물에 대한 경매절차에서 매각대금을 다 내고 그 소유권 취득

원고는 피고가 2010. 8. 20.부터 다른 공유자들의 동의 없이 이 사건 건물을 무단으로 점유했다고 주장하며 부당이득반환 또는 손해배상 등의 지급 청구

나. 법리

(1) 점유자의 상환청구권에 관한 법리

민법 제201조 제1항은 “선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.”라고 정하고, 제2항은 “악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.”라고 정하고 있다.

민법 제203조 제1항은 “점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다.”라고 정하고 있다.

위 규정을 체계적으로 해석하면 민법 제203조 제1항 단서에서 말하는 ‘점유자가 과실을 취득한 경우’란 점유자가 선의의 점유자로서 민법 제201조 제1항에 따라 과실수취권을 보유하고 있는 경우를 뜻한다고 보아야 한다.

선의의 점유자는 과실을 수취하므로 물건의 용익과 밀접한 관련을 가지는 비용인 통상의 필요비를 스스로 부담하는 것이 타당하기 때문이다.

따라서 과실수취권이 없는 악의의 점유자에 대해서는 위 단서 규정이 적용되지 않는다.

(2) 부당이득반환 범위

부동산의 일부 지분 소유자가 다른 지분 소유자의 동의 없이 부동산을 다른 사람에게 임대하여 임대차보증금을 받았다면, 그로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분은 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 다른 지분 소유자에게 이를 반환할 의무가 있다.

또한 이러한 무단 임대행위는 다른 지분 소유자의 공유지분의 사용․수익을 침해한 불법행위가 성립되어 그 손해를 배상할 의무가 있다. 다만 그 반환 또는 배상의 범위는 부동산 임대차로 인한 차임 상당액이고 부동산의 임대차보증금 자체에 대한 다른 지분 소유자의 지분비율 상당액을 구할 수는 없다(대법원 1991. 9. 24. 선고91다23639 판결 참조).

다. 판단

(1) 점유자의 상환청구권에 관하여

피고가 이 사건 건물의 전부 또는 일부를 무단으로 점유하던 2010. 9. 13.부터 2016. 4. 30.까지 이 사건 건물의 관리를 위하여 합계 36,176,450원을 통상의 필요비로 지출한 사실을 인정한 다음, 위 금액 중 원고의 지분비율에 해당하는 16,713,519원(36,176,450원 × 462/1,000)을 피고가 원고에게 지급하여야 할 부당이득금 등에서 공제

(2) 부당이득반환 범위에 관하여

피고가 이 사건 건물의 임차인들으로부터 받은 임대차보증금 자체가 부당이득으로서 반환대상이 된다는 원고의 주장을 배척하고, 그 차임 상당액만을 부당이득등으로 인정

3. 마치며

위 판례의 사실관계는 공유자 중 일부가 자신의 공유지분 범위를 넘어서 건물 전체를 점유 및 사용수익하는 경우입니다.

위 판례는 민법 제203조 제1항 단서가 악의의 점유자에게는 적용되지 않음을 명확히 밝혀주었다는 점에서 의미 있습니다.