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profile_image조민영|  13-06-30

부동산

개정된 주택임대차보호법

본문

[민사 / 개정된 주택임대차보호법]

   

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1. 들어가며

 

2020. 7. 31. 주택임대차보호법이 개정되고 바로 시행되었습니다. 오늘은 변경된 조문을 직접 살펴보면서 실제로 어떻게 적용되는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

   

 

2. 주택임대차보호법 제6

 

 

6(계약의 갱신) 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>

1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

2()의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

 

2020. 7. 31. 개정된 부분은 아니지만 2020. 6. 9. 개정된 부분을 살펴보면, 6조 제1항에서 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다고 명시한 부분을 확인할 수 있습니다.

 

 

2. 주택임대차보호법 제6조의 3

 

 

6조의3(계약갱신 요구 등) 6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

 

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

 

 

 

일단 제6조의 3에서 상가임대차의 경우와 마찬가지로 계약갱신권이 신설된 것을 확인할 수가 있습니다. 상가임대차법상의 예외 사유도 거의 그대로 들어왔고 차이점은 임대인이 직접 거주하고자 하는 경우가 예외 사유로 들어왔고, 이를 악용할 경우에 대한 대비조항도 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

3. 마치며

 

그 외에도 주택임대차분쟁조정위원회, 주택임대차위원회에 대한 규정들이 신설 또는 규정된 사실을 알 수 있습니다. 위와 더불어 중요한 것은 개정된 부칙을 확인해보면, 계약갱신에 관한 사항은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용된다는 점, 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약까지 체결한 경우에는 적용되지 않는다는 점 등은 실제로 문제될 가능성이 굉장히 농후하므로 자신의 경우가 어느 조항의 적용을 받는지에 대한 검토가 필요합니다.


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