1. 들어가며

개정된 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 연장하고, 부칙 제2호에서 위 규정은 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다’라고 정하고 있습니다. 이러한 경우 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우에 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지가 문제되었는데 이에 대한 최근 대법원 판결을 살펴보도록 하겠습니다.

2. 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결

가. 사실관계

○ 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 2,500,000원으로 정하여 건물을 임대하였고, 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후에 건물에서 참기름 등 제조업을 하였습니다.

○ 원고는 2014. 7. 30. 피고와 이 사건 임대차계약의 차임을 연 3,000,000원으로 증액하고 임대차 기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였습니다.

○ 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 위 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 피고는 원고에게 위 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다.

나. 관련 법리

○ 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

다. 이 사건의 경우

○ 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다.

3. 마치며

결국 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 이미 5년을 경과한 경우에는 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없고 그에 따라 기간 만료로 종료된다면 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용될 수 없다고 할 것입니다. 이 부분에 대한 정확한 해석이 필요하다고 할 것입니다. 감사합니다.