1. 들어가며

임대인이 갑자기 임차인에게 상가를 비우라고 하고, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거부하는 경우에는 임차인과 신규 임차인이 자신의 권리를 보호받을 수 있는지 그리고 어떤 권리를 보호받을 수 있는 것인지에 대하여 상가임대차보호법과 최근 대법원의 판례를 근거로 살펴보도록 하겠습니다.

2. 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다252441(본소), 2018다252458(반소)

가. 사실관계 및 원심의 판단

임대기간 5년이 경과하여 임차인(피고)이 임대인(원고)에게 갱신요구권을 행사할 수 없는 상태에서, 임대인(원고)이 본소로서 스스로 영업할 계획이라는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절하며 점포의 인도를 구하자, 임차인이 반소로서 권리금회수기회 보호의무위반을 원인으로 하여 권리금 상당액의 손해배상을 구하였습니다.

이에 대하여 제1심은 임대인(원고)에게 임대기간 5년이 경과한 임차인(피고)에 대하여도 권리금회수기회 보호의무가 있고, 임대인(원고)이 스스로 해당 점포에서 영업할 계획이라는 사정은 임차인(피고)이 주선한 신규 임차인 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 정당한 사유가 되지 못한다고 보아 임대인(원고)의 본소청구를 인용하고, 임차인(피고)의 반소청구를 배척하였습니다.

제1심 판단에 대하여, 원심은 임대기간 5년이 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 임대인에게 권리금회수기회 보호의무가 인정되지 않는다고 보아, 나머지 부분에 대한 판단 없이 제1심 판결 중 반소청구 부분을 취소하고 임차인(피고)의 반소청구를 기각하여, 하급심 판결들의 태도가 갈리는 상황이었습니다.

나. 대법원의 판단

구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).

또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).

3. 마치며

위에서 살펴본 바와 같이, 대법원은 임대기간 5년이 경과한 이후에도 임대인은 임차인에게 권리금회수기회 보호의무를 부담한다는 기존의 법리를 확인하고, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 사정만으로 임차인이 주선한 신규 임차인 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 없다는 법리를 명시적으로 설시하고, 원심을 파기하였습니다.

결국 권리금회수기회 보호의무 규정 해석에 대하여 대법원은 그 규정의 취지 등을 고려해서 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 사정만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 행위는 정당하지 않다고 본 것입니다. 감사합니다.