계약금 중 일부 지급시 계약 해제

매도인이 계약금 중 일부만 지급받은 경우, 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금의 배액을 반환하여 계약을 해제할 수 있다고 판단한 판례

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1. 사례

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-매도인과 매수인은 아파트 매매 계약을 체결하면서, 계약금 1억 1,000만원 계약당일(1.1.)지급하고, 나머지 1억원은 그 다음날(1.2.) 지급하기로 함.

-매수인은 계약당일(1.1.) 1,000만원을 지급

-그런데 매도인은 그 다음날(1.2.) 공인중개사에게 매매계약 해제의 의사를 표시하고, 매도인 명의의 은행계좌를 폐쇄함.

-매수인은 계약일 다음날(1.2.) 1억원을 이체하고자 하였으나 계좌 폐쇄로 송금에 실패하자, 수표 1억원을 공인중개사에게 전달함.

-매수인은 매도인이 1억원의 수령을 거절한다는 이유로, 위 일시 다음날(1.3.) 1억원을 공탁함.

-매도인은 같은 날(1.3.) 실제 교부받은 계약금의 배액인 2,000만원을 공탁함.

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2. 대법원 판례(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)

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가. 매수인이 계약금 1억원을 지급하지 않아서 해제되었다고 볼 수 있는 지 여부

이 사건 계약은, 특약사항으로 “계약일 다음날(1.2.)까지 1억원 미지급시, 최고 없이 계약은 해제된다”라고 규정하고 있고, 매수인은 1.3. 1억원을 공탁하였습니다.

그러나 매수인이 1억원을 지급하지 못한 것은 매도인이 수령하지 않고자 은행계좌를 폐쇄하였기 때문이므로, 1억원 미지급에 데에 매수인은 귀책사유가 없습니다.

따라서 이 사건 매매계약이 매수인의 계약금 지급의무 불이행으로 특약사항에 따라 해제되었다고 볼 수 없습니다.

나. 매도인이 계약해제를 하고자 할 경우, 실제 교부받은 1,000만원의 배액을 반환해야 하는지, 약정 계약금 1억 1,000만원의 배액을 반환해야 하는지 여부

민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약당시에 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하는 바, 매도인의 경우 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

그런데 매도인이 계약금의 일부만을 교부받은 경우, 교부받은 금액의 배액인지 약정 계약금의 배액인지가 문제됩니다.

이 사안엣는, 매수인은 1억원을 공탁하였으므로, 사실상 계약금 1억 1,000만원을 전부 지급하였다고 봄이 타당하나, 설령 매수인이 계약금 중 1,000만원만을 지급한 것이라고 하더라도, 재판부는, 매도인은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금의 배액을 상환해야 매매계약을 해제할 수 있다고 판단하였습니다.

① ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, ②교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하기 때문입니다.

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