임차인의 비용상환청구권, 부속물매수청구권에 관한 세 번째 시간입니다.^^ 임차인의 위 권리들은 임대인에게는 불리한 내용이기 때문에, 상가임대차의 경우 특히 비용상환청구권과 부속물매수청구권에 관해서는, 미리 임대차계약 당시에 “특약”의 형태로 이를 청구할 수 없도록 포기약정을 해두는 경우가 많습니다. 오늘은 임대차계약 당시 비용상환청구권 및 부속물매수청구권에 관한 포기약정을 하였다면, 그 효력이 어떠한지에 대해 이야기해보도록 하겠습니다. 이는 비용상환청구권의 경우와 부속물매수청구권의 경우가 다소 차이가 있는 지점이라 나누어 살펴보겠습니다.

1. 임대인과 임차인이 임대차계약 당시 비용상환청구권의 포기 약정을 한 경우의 효력은 어떠한가요?

우리 대법원 판례는 비용상환청구권의 포기약정의 효력에 관하여, “필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다.”라고 판단하여(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결), 임대인과 임차인 사이에 비용상환청구권의 포기 약정이 있다면 그 유효성을 인정하고 있습니다.

따라서 만약 임대차계약 당시 “임대차계약 종료 시 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정”한 경우나, 혹은 “건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정”을 한 경우라면, 당사자 사이의 특약이 그대로 유효하므로, 비용상환청구권을 행사할 수 없게 됩니다.

2. 부속물매수청구권의 포기 약정도 마찬가지인가요?

비용상환청구권의 경우 당사자사이의 포기 약정이 효력이 있으나, 부속물매수청구권은 다릅니다.

부속물매수청구권은 우리 민법 상 “편면적 강행규정”으로 임차인에게 불리한 약정은 무효로 하고 있습니다. 즉 임대인과 임차인이 계약 당시 “계약 종료 후 임차인은 부속물매수청구권을 포기한다.”라고 약정하였더라도 해당 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 경우라면 그 약정이 효력이 없으므로, 임차인은 여전히 임대인에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있는 것입니다. 이 점에서 비용상환청구권과 차이가 있지요.

3. 그렇다면 부속물매수청구권의 포기 약정은 무조건 무효라는 것인가요?

그렇지는 않습니다. 이때 하나 더 고려하셔야 할 부분은, 부속물매수청구권이 “편면적 강행규정”으로 그 포기 약정이 일방적으로 임차인에게 불리한 경우 무효가 되는 것이지, 여러 사정을 종합하여 보았을 때 임차인에게 유리한 상황이 있다면 무효가 아니라는 점입니다.

만약 임차인의 부속물매수청구권 등을 포기하는 대신, 보증금 또는 차임 등을 파격적으로 인하하였다든지, 또는 임차인에게 다른 이익을 주었다든지 하는 제반 사정이 있다면, 부속물매수청구권을 포기하기로 하였다고 하여 해당 계약이 무조건 임차인에게 불리한 계약은 아닐 것입니다. 오히려 임차인에게 더 유리한 경우에 해당되기도 하지요. 그런데 만약 이러한 경우까지 부속물매수청구권의 포기약정이 무효라고 하면, 오히려 지나치게 임대인에게 가혹한 결과가 될 것입니다.

우리 판례 역시 이러한 점을 고려하여, 위와 같은 사정이 있다면 부속물매수청구권의 포기 특약도 유효한 것으로 판단하고 있습니다.

4. 결 론

세부 내용을 보니 복잡하지요^^ 이렇게 정리하겠습니다. “1) 비용상환청구권의 포기 특약은 유효하다. 2) 부속물매수청구권의 포기 특약은 원칙적으로 무효이다. 3) 다만 이는 편면적 강행규정으로 만약 부속물매수청구권의 포기 특약이 임차인에게 유리한 경우라면 유효하다.” 가 오늘의 결론이 되겠습니다. 그럼 다음 칼럼에서 뵙겠습니다.