지난 칼럼에서 “주택임대차의 묵시적 갱신”에 대해 알아보았는데요, 오늘은 이어서 “상가임대차의 묵시적 갱신”에 대해 나누어 보도록 하겠습니다. 주택임대차와 상가임대차는 그 효력과 방식 등에 차이가 있기 때문에 별도로 준비하였는데요, 그럼 지금부터 살펴볼까요?

1. 상가의 경우에도 주택처럼 묵시적 계약 갱신이 되는 것인가요?

상가임대차의 경우에도 묵시적 갱신이 되나, 주택임대차와는 차이가 있습니다.

또한 상가임대차라도, 상가건물임대차보호법의 적용이 되는 경우와 일반 민법이 적용되는 경우가 각 다른데요, 이하에서는 우선 상가임대차보호법의 적용을 받는 경우에 대해 상세히 살펴보겠습니다.

2. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차의 범위는 어떠한가요?

상가건물임대차보호법의 경우 모든 상가임대차에 적용되는 법은 아닙니다. 각 규정마다 다르기는 한데요, 상가건물임대차보호법의 규정 중 상당수가 대통령령에서 정한 기준을 초과하는, 고액 임대차의 경우에는 그 적용이 없습니다.

상가건물임대차보호법의 적용대상의 범위를 정리하면 아래와 같습니다.

3. 그렇다면 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가임대차의 묵시적 갱신의 법률관계는 어떠한가요?

가. 관련 규정

우선 상가임대차보호법 상 묵시적 갱신 규정을 살펴볼까요? 주택임대차보호법의 경우 “묵시적 갱신”에 관한 규정이 별도로 있는데요, 상가건물임대차보호법의 경우 계약갱신에 관한 권리에서 함께 규율하고 있고, 관련 규정은 제10조 제4, 5항입니다.

위 법률의 제4항, 제5항이 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신 규정인데요, 해당 규정은 대통령령이 정한 고액 임대차의 경우에는 적용되지 않는 규정이므로, 우선 내가 체결한 임대차계약이 고액임대차인지를 먼저 살피셔야겠습니다(고액임대차의 묵시적갱신은 다음 칼럼에서 다룰 예정이니 더 지켜봐주세요!).

나. 법률관계

그럼 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차의 묵시적 갱신의 법률관계를 살펴볼까요?

(1) 위 법률규정에서 확인되듯, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 이 부분은 주택임대차의 경우와 같습니다.

(2) 그런데 주택임대차와 차이점이 위 규정 제4항 2문에 나옵니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 보는 것이 그 지점인데요, 주택임대차의 경우 2년으로 본다고 규정되어 있었지요^^

(3) 주택임대차의 경우, 묵시적 갱신이 된 경우 임대인은 간주된 2년의 기간을 지켜야하지만, 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있었지요~ 이 점은 상가건물임대차의 경우도 마찬가지인데요, 바로 제5항 규정을 보면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있다고 규정되어 있습니다. 다만 이때 해지 효력이 즉시 나타나는 것은 아니고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 이 점도 주택임대차의 경우와 동일합니다.

4. 결 론

오늘은 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차의 묵시적 갱신의 법률관계를 살펴보았는데요, 특히 주택임대차의 경우와 비교하여 그 차이를 알아보았지요. 오늘 다루지 못한 부분이 “상가건물임대차보호법의 적용이 없는, 고액임대차의 경우 어떠한지”의 문제인데, 다음 칼럼에서 이어서 살펴보겠습니다.