1. 들어가며

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임대차계약을 체결하면서 여러 차례 계약이 갱신되거나 사정이 변경되는 경우 기존 임대차계약의 내용을 변경하기 위해서 새로 임대차 계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 그런데 만약 임대차와 관련되어 당사자 간의 분쟁이 발생한 경우, 여러 개의 임대차 계약서 중 어느 계약서를 기준으로 해야하는 지가 문제가 될 수 있습니다.

만약 새로운 임대차 계약서를 작성하면서 특약으로 각 계약서 간의 우열을 정한다면 문제가 발생하지 않겠지만, 그렇지 않는 경우가 문제가 될 것입니다. 최근 이에 관한 대법원의 판례가 있었는바, 오늘은 이를 소개해드리고자 합니다.

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2. 매도인이 해약금 규정에 의한 해제를 하기 위한 요건

사안의 개요는 다음과 같습니다.

①원고(임차인)가 피고(임대인)와 상가에 관한 기존 임대차계약 내용을 변경하면서 순차로 4개의 계약서를 작성하였고, 임대차 계약 기간이 만료가 되어 임대차가 종료가 되었는지 여부에 관하여 법적인 다툼이 발생하였습니다.②원고와 피고는 각 계약서의 진정성립과 그 중 세 번째 임대차계약서가 허위로 작성되었다는 점은 다툼이 없었습니다.③따라서, 남은 세 개의 계약서 중 어느 계약서를 기준으로 삼아야 하는지가 쟁점이 된 사안입니다.

이에 대해 대법원은 “하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우 당사자가 그러한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다. 그러나 여러 개의 계약서에 따른 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적이다”라고 판시하여, 여러 개의 계약서고 존재하고 서로 양립할 수 없는 부분이 있다면 원칙적으로 마지막으로 작성된 계약서의 내용을 기준으로 하여야 한다고 판시하였습니다. 사안의 경우에서는 가장 마지막으로 작성된 네 번째 임대차계약서가 허위로 작성된 것이라고 보기 어려워 네 번째 계약서에 따라 임대차관계가 계약기간(5년) 만료로 종료되었다고 보아 피고에게 임차보증금의 반환을 명한 원심 판단을 수긍하면서 피고의 상고를 기각하였습니다.

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3. 마치며

임대차의 경우 계약 기간이 길어지고 갱신이 여러 차례 이루어지다 보면 사정이 변경되는 경우가 많아 계약서를 다시 작성하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 각 계약서 간에 서로 양립할 수 없는 부분이 있다면, 가장 마지막에 작성된 계약서를 기준으로 하여야 함을 주의하여야 할 것입니다.