오늘부터는 임대차 법리, 특히 상가임대차에서 많이 문제되는 각종 법률관계를 살펴보려고 합니다. 오늘의 주제는 임차인의 비용상환청구권(유익비), 부속물매수청구권입니다. 이 부분은 “상가임차인이 임차목적물에 설비 등을 하여 임차목적물의 가치가 객관적으로 증대된 경우, 임차인이 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있는지에 관한 문제”로서 임대인, 임차인 모두 많이들 상담하시는 영역인데요, 지금부터 그 개념부터 하나씩 짚어 보겠습니다.

1. 임차인의 비용상환청구권(유익비)이 무엇인가요?

상가임차인이 임차목적물에 설비 등을 하여 임차목적물의 가치가 객관적으로 증대된 경우 임대인에 대하여 그 현존이익을 돌려받기 위한 방법으로는, 비용상환청구와 부속물매수청구가 있습니다.

그 중 비용상환청구권은 그 대상이 임차물의 구성부분으로 흡수되어 독립한 소유권의 대상이 되지 않는 시설을 임차인이 그 비용으로 공사한 경우, 공사비용 중 현존가치를 임대인에게 청구할 수 있는 권리인데요, 예를 들면 건물의 가치를 증가시킨 배관이나 전기시설 등 ‘뗄 수 없게 된 시설’이 주로 비용상환청구권의 대상이 됩니다.

2. 부속물매수청구권은 무엇인가요?

부속물매수청구권은 그 대상이 임차물의 구성부분으로 흡수되지 아니하고 독립한 소유권의 객체로 남아 있는 경우 행사할 수 있는 권리입니다. 즉 “독립된 시설”이 부속물매수청구권의 대상이 되는 것인데요, 이 점에서 비용상환청구권과 구별됩니다. 예를 들면 유리문, 섀시, 증·개축 부분 등이 부속물매수청구의 대상에 해당되겠지요.

3. 비용상환청구권과 부속물매수청구권의 성립 요건은 무엇인가요?

비용상환청구권과 부속물매수청구권은 임차인의 중요한 권리인데요, 이 역시 무조건적으로 청구할 수 있는 것은 아니고, 몇 가지 요건을 충족시켜야 합니다. 아래에서 각 요건에 대해 살펴보겠습니다.

가. 비용상환청구권의 요건

비용상환청구권을 행사하기 위해서는 1) 임차인이 설치한 시설물이 건물의 구성부분을 이룰 것, 2) 객관적으로 건물의 가치를 증가되었을 것, 3) 임대차계약기간이 종료할 것, 4) 상환청구 시점에 증가한 가치가 현존할 것이 필요합니다.

나. 부속물매수청구권의 요건

부속물매수청구권을 행사하기 위하여는 1) 부속물이 건물의 구성부분이 아니라 독립 가능한 별개의 물건일 것, 2) 임대차 계약기간이 종료할 것, 3) 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속시킨 물건이거나, 임대인으로부터 매수한 물건이어야 합니다.

4. 마치며

오늘은 임차인이 상가건물 등에 투자한 시설비 등을 회수하기 위해 필요한 개념인 비용상환청구권과 부속물매수청구권의 기본 개념에 대해 살펴보았는데요, 사실 위 청구권에 관해서는 개별적인 세부 논점들이 문제되는 경우가 많습니다. 예를 들면 구체적으로 어떤 설비의 경우가 비용상환청구권의 행사 대상이 되는 것인지, 당사자 사이에 계약 시 상환청구를 하지 않기로 약정하였다면 어떻게 처리되는 것인지 등의 문제가 있지요. 다음 칼럼부터는 구체적인 사례들을 통하여 좀 더 상세히 다루어 보기로 하겠습니다! 기대해주세요~