대부분의 사람들이 살아가면서 어떤 방식으로든 임대차계약을 체결하고 법률관계를 맺을 텐데요, 주택임대차를 체결하기도 하고, 상가임대차를 체결하기도 하며, 임대인의 입장이기도, 임차인의 입장이 되기도 하지요. 일상생활 속에 있는 것이 임대차계약이기 때문에 법적인 분쟁이 많이 생기기도 하지요. 오늘은 많이들 궁금해 하시는 임대차계약의 묵시적 갱신, 특히 주택임대차의 경우에 대해 알아보려고 합니다. 사례를 통해 살펴볼까요?

1. 2년 약정을 하고 아파트에 대해 주택임대차계약을 체결한 임차인입니다. 2018. 5. 1.로 2년의 계약기간이 만료되었는데요, 계약기간 전, 후로 임대인, 임차인 모두 아무런 이야기가 없는 상태로 시간이 지나고 있는데, 이 경우 임대차계약관계가 법적으로 어떻게 되는 것인지 궁금합니다.

임대차의 묵시적 갱신이란, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(임차인은 1개월전까지)에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 임대차계약기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것입니다.

즉, 기존 계약이 끝나기 1개월 전까지 양 당사자가 계약에 대해 언급하지 않은 경우 종전 조건으로 갱신되었다고 보는 것이지요.

묵시적 갱신이 이루어지면, “주택의 경우”는 임대차기간이 2년 연장된 것으로 보는데, 이 때 나머지 조건은 종전 조건과 동일한 계약으로 보고, 별도의 계약서를 작성하지 않으셔도 됩니다.

2. 주택임대차의 묵시적 갱신이 된 경우, 무조건 2년의 기간을 채워야 하는 것인가요?

앞서 묵시적 갱신이 이루어지면, 주택의 경우 임대차기간이 2년 연장된 것으로 본다고 말씀드렸는데요, 다만 이때에도 임차인은 2년의 존속기간과 무관하게 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 임대인은 2년의 기간을 채워야 하는 것이고, 임차인은 2년을 채워도 되고, 해지해도 되는 것이지요. 위 제도 자체가 임차인의 보호를 위한 제도라 그렇습니다.

이 경우 임차인이 계약을 해지하려면 임대인에게 내용증명 등을 통하여 임대차계약을 해지한다는 의사를 표현하면 되는데요, 다만 이 때 해지의 효력이 해지통보 즉시 생기는 것은 아니고, 3개월의 기간 경과 후 해지가 됩니다. 통지 후 3개월 동안 임대인에게 임차인에 대하여 돌려줘야 할 보증금을 준비하고 새로운 임차인을 구할 시간을 주는 것이지요.

3. 모든 경우에 묵시적 갱신이 되는 것인가요?

위 임차인의 묵시적갱신 규정은 기본적으로 임차인을 위한 권리이기 때문에, 우리 법에서는 임차인이 차임을 연체하거나 기타 의무이행을 현저히 해태한 경우에는 적용하지 않습니다. 관련 규정의 내용은 아래와 같습니다.