[대항력과 우선변제권에 관하여]

많이 들어보셨고, 많은 분들이 이미 잘 알고 계시는 단어들이지요?

그런데 의외로 헷갈리기도 합니다.

위 용어들은 “임대차”에서 나오는 법률용어입니다. 그리고 임대차는 사실 그 목적물에 제한이 없어요. 그러면 이렇게 잘 알고 계시는 용어들은 어떤 경우에 나오는 것일까요? 바로 주택/상가 임대차 보호법에서 등장하는 용어들입니다.

일반 임대차보다 임차인을 더 보호해주기 위하여 특정 물건을 빌리는 경우에만 적용되도록 특별법을 만들어 둔것이지요. 그래서 그 목적물은 주택/상가에만 국한되구요, 법도 그 부분의 임대차에 한하여 적용되는 것입니다.

바꾸어 말하면 일반적인 임대차에는 적용이 없게 되는 것이지요.

대항력과 우선변제권은 그와 같이 임차인을 좀 더 강하게 보호해주는 방법 중 하나입니다. 그런데 다들 잘 알고 계신듯해도 은근히 헷갈리기도 하지요.

“대항력”은 쉽게 말해서 계약기간이 남았다면 집, 상가의 주인이 바뀌어도 남은 계약기간을 주장하여 계속 살거나 영업을 할 수 있다는 의미의 효력을 말합니다. 그리고 “우선변제권”은 빌려서 살거나 영업을 하고 있는 건물 등에 관하여 저당권 실행 등으로 경매가 진행되는 경우 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있는 권리를 말하는 것입니다.

그런데 최우선변제권이란 것도 있지요. 최우선변제권은 빌려서 살고 있는 집이 경매 등으로 처분되는 경우에도 일정액에 한하여 그 순위와 상관없이 가장 먼저 임차인에게 반환받도록 보장해주는 권리를 말하는 것으로서 우선변제권과는 또 다른 것입니다.

예를 들어 제가 2016. 6. 30.에 A집에 관하여 임대차 계약을 하고, 누군가가 집주인에게 돈을 빌려주면서 2016. 7. 2.에 근저당권을 설정한 경우, 만약 근저당권자나 다른 채권자가 경매신청을 하면 먼저 계약한 제가 보증금을 먼저 반환받게 되는데, 이 것이 바로 “우선변제권”인 것입니다.

다만 우선변제권이 있으려면 임대차계약서에 “확정일자”를 받아 두어야 합니다. 누구의 권리가 먼저 생겼는지를 비교하려면 정확한 날짜가 있어야 하기 때문이니 당연한 것이겠지요. 그렇다면 결국 “우선”변제권을 확보하여 경매 등 절차에서 먼저 보증금을 회수하기 위하여는 “날짜”가 필요하니 그 요건으로 “확정일자”가 있어야 한다고 생각하시면 혼동이 없을 거에요.

그럼 “대항력”을 취득하기 위하여는 어떤 요건을 갖추어야 할까요? 대항력은 주민등록(전입신고)과 인도(주택의 경우) 또는 사업자등록과 인도(상가의 경우)만 있으면 대항력이 생깁니다. 대항력이 생기게 되면 최우선변제를 받을 수 있게 되구요.

최우선변제라고 하면 마치 더 까다로운 요건을 갖추어야 할 것 같은 어감이 있지만, 이는 경제적으로 더 약자라서 다른 사람의 건물 등을 빌려쓰는 사람을 위한 것이라서 대항력을 갖추면 다 인정해주는 것이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

다만 상가의 경우와 주택의 경우 “확정일자”를 받는 곳이 다른데요, 이런 점은 너무 잘 알고 계시겠지만 주택은 주민센터(동사무소)구요, 상가는 사업자등록을 처리하는 기관인 관할세무소입니다. 결국 각각 한군데에 가는 것만으로 일처리가 완료되게끔 규정하고 있는 셈이지요.