1. 들어가며

저번 칼럼에서는 부동산 매도인이 매매계약을 해제하려는 의사표시를 하는 경우, 민법 제565조 제1항에서 보장하고 있는 매도인의 계약해제권을 차단하기 위해 중도금 등을 미리 지급하여 이행의 착수를 하는 방법에 대하여 설명하였습니다. 오늘은 만약 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급하려고 하는데 매도인이 계좌를 알려주지 않거나 계좌를 막아버린 경우, 이에 대한 해결책으로 변제공탁을 활용하는 것에 관하여 알려드리겠습니다.

2. 변제공탁을 통한 이행의 착수

“변제공탁”이란 채무자가 변제를 하려고 하였으나 채권자가 변제를 받지 않거나, 변제를 받을 수 없는 경우 또는 과실 없이 채권자가 누구인지 알 수 없는 경우에 채무자가 채무이행을 하는 대신 채무의 목적물을 공탁소에 공탁하고 그 채무를 면할 수 있는 제도를 말합니다(민법 제486조). 위에서 설명한 사안의 경우, 채권자인 부동산 매도인이 중도금 등의 변제를 받지 않는 사정이 있으므로 민법 제486조에 따른 변제공탁을 할 수 있습니다. 공탁절차는 공탁자가 공탁서에 첨부서류를 첨부하여 공탁관에게 공탁신청을 하면 공탁절차가 개시되고, 공탁관이 공탁서를 접수·심사해 수리한 후 공탁자가 공탁물보관자에게 공탁물(중도금 또는 잔금)을 납입하면 공탁이 성립합니다. 공탁서를 작성함에 있어서 매수인의 입장에서는 공탁 사유에 관하여 왜 이 사건 공탁을 하게 되었는지를 면밀하게 설명하고 소명자료를 제시할 필요가 있습니다. 즉, 매도인이 매매계약을 체결한 후 정당한 이유도 없이 갑작스럽게 계약해제의 의사표시를 하고 있고, 매수인 본인은 이로 인해 불측의 피해를 입게 될 우려가 크므로 부득이하게 중도금을 공탁하여 매매계약을 유지하려고 한다는 취지의 설명이 필요합니다. 공탁절차는 공탁서 작성 및 공탁관 신청, 공탁물 납입과 같이 다수의 절차가 예정되어 있고, 매도인이 언제 계약금의 배액을 돌려주고 계약의 해제를 요구할지 모르므로 재빠르게 진행할 필요가 있기에 전문적인 지식을 가진 법률 전문가의 도움이 필요하다고 할 수 있습니다. 저희 따뜻한 변호사들은 이와 관련해 공탁신청 및 이후의 절차까지 모두 진행 가능하니 부담 없이 상담을 받으시길 바랍니다.

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3. 마치며

이렇게 중도금을 변제공탁하여 매도인의 계약해제권을 차단한다고 하더라도, 매도인이 다른 제3자에게 해당 부동산을 매도해버리는, 즉 이중매매를 하는 경우가 있을 수 있습니다. 다음에는 이러한 이중매매와 관련하여 이를 방지하기 위한 가처분 절차 등을 설명드리도록 하겠습니다.