1. 들어가며

최근 아파트 등 부동산 가격이 짧은 시기에 급등하는 상황이 발생하면서, 부동산 매매계약을 체결하고 계약금까지 받은 상태에서 잔금 지급 기일 전에 부동산 매매계약을 해제하려는 매도인의 시도를 자주 목격하곤 합니다. 매수인으로서는 부동산 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급한 상태에서 매도인이 갑자기 계약해제를 요구할 경우 이도 저도 하지 못하는 낭패를 겪을 수 있습니다. 오늘은 계약금까지 받은 부동산 매도인이 갑자기 계약 해제를 주장할 경우 매수인이 대응할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

​

​

​

2. 매매계약 해제의 법리와 이행기 도래 전 이행의 착수

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 이는 계약을 체결했더라도 이행의 착수 전에는 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 기회를 주는 것입니다. 그러나 이행의 착수가 있었다면, 즉 부동산 매매계약의 경우 중도금의 지급된 이후라면 매도인과 매수인 모두 민법 제565조 제1항에 따라 계약을 해제할 수 없습니다. 또한, 이러한 계약의 해제는 단지 해제의 의사표시만으로 성립하는 것이 아니라 매도인은 반드시 계약금의 배액을 제공하면서 계약해제의 의사표시를 해야지만 해제의 효과가 발생하게 됩니다. 따라서, 아직 매도인이 계약금의 배액을 제공하면서 계약의 해제를 표시하지 않은 상황에서 계약을 해제하려고 하는 것과 같은 정황이 느껴진다면, 매수인으로서는 먼저 이행의 착수에 돌입하여 민법 제565조 제1항의 계약해제권을 원천적으로 차단할 필요가 있습니다. 그런데 아직 중도금 지급 기일에 달하지 않았는데 그 전에 중도금을 지급하는 등 이행의 착수에 돌입할 수 있는지 여부가 문제가 되는데, 판례의 태도는 이에 대해서 긍정적으로 보고 있습니다. 판례는 채무 변제와 관련하여 기한의 이익은 채무자, 즉 부동산의 매수인에게 있다고 보아 중도금 지급일의 약정이 있는 경우에도 특별한 사정이 없는한 중도금 지급일 이전에도 이행에 착수할 수 있다고 보고 있습니다.

따라서, 매수인으로서는 매매계약을 유지하기 위해서는 아직 중도금 지급일에 달하지 않았다고 하더라도 먼저 중도금을 매도인에게 지급하여 매도인의 계약해제권을 차단하는 것이 중요하다고 할 것입니다.

​

​

​

3. 마치며

그런데 만약 매도인이 계좌번호를 알려주지 않거나 계좌를 막아버리는 등의 행위를 하여 중도금을 지급할 수 없게 되는 경우 이행의 착수를 할 수 있을지 여부가 문제가 됩니다. 이 때는 ‘공탁’을 활용하면 이러한 난점을 해결할 수 있는데, 다음 칼럼에서는 공탁에 대하여 알아보도록 하겠습니다.