1. 들어가며

지난번 칼럼에서는 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급하려고 하는데 매도인이 계좌를 알려주지 않거나 계좌를 막아버린 경우, 이에 대한 해결책으로 변제공탁을 활용하는 것에 관하여 설명하였습니다. 변제공탁까지 완료된 시점에서, 만약 매도인이 다른 제3에게 해당 부동산을 재차 매도하는 소위 ‘부동산 이중매매’를 할 우려가 있습니다. 현행 민법에서 부동산 물권 변동은 등기가 이루어져야 효력이 있으므로(민법 제186조), 만약 매도인이 제3자에게 부동산을 매도하고 등기까지 완료하게 된다면 부동산 소유권 이전 등기의 효력이 발생하게 되어 최초 매수인이 부동산 소유권을 취득할 수 없는 상황에 놓일 수 있습니다. 따라서 최초 매수인의 입장에서 매도인의 부동산 이중매매를 막을 수 있는 ‘부동산 처분금지가처분’ 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

​

​

2. 부동산 처분금지가처분에 관하여

부동산처분금지가처분이란 부동산에 관한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다. 위의 사건과 같이 현재 법률적 다툼이 발생할 가능성이 높은 상태에서 목적물인 부동산을 임의로 처분하는 등의 상황을 방지하기 위한 보전절차입니다. 원칙적으로 부동산처분금지가처분은 등기된 부동산에 한하여 허용되지만, 미등기 부동산의 경우라도 그 부동산이 채무자의 소유이면서 즉시 채무자명의로 등기가 가능하는 것을 입증할 수 있는 서류를 준비하여 가처분을 신청할 수 있습니다. 처분의 효력은 가처분 명령에 따라 집행함으로써 그 효력이 발생하고, 가처분의 결정의 효력은 채무자뿐만 아니라 제3자에게도 미칩니다. 따라서 부동산에 대하여 매매 등의 처분행위를 금지하는 가처분 결정에 의한 등기가 있다면 그 이후에 해당 부동산을 매수하여 등기까지 마친 제3자에게도 그 가처분 등기의 효력이 미칩니다. 위의 사안과 같은 부동산 이중매매의 위험이 있을 경우, 최초 매수인은 매도인에게 가지고 있는 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 피보전권리로 하여 부동산 처분금지 가처분을 신청하여 가처분 결정을 받을 수 있습니다. 이 경우 가처분 결정이 난 후의 이중매수인은 가처분 신청자에게 대항할 수 없게 됩니다.

​

​

3. 마치며

부동산처분금지 가처분은 부동산 소유자의 소유권 행사 일체를 제한하는 매우 강력한 제한인 만큼, 재판부에서는 해당 가처분을 인용하는데 다소 까다롭게 판단하는 경향이 있습니다. 따라서 이러한 가처분 제도를 활용하기 위해서는 법률 전문가의 도움이 매우 필요하다고 할 수 있겠습니다. 감사합니다.