1. 들어가며

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안녕하세요. 법무법인 따뜻한 변호사들입니다.

주택임대차 계약 기간이 종료하여 임대인이 임대차보증금을 반환해줘야 함에도 차일피일 이를 미루며 지급하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이 경우에 임차인이 가지는 임대차보증금반환채권도 채권이기에 소멸시효의 대상이 되고, 이 채권에 대한 권리를 일정한 기간에 행사하지 않으면 소멸시효가 완성이 되어 채권을 행사할 수 없는 상태가 발생하기도 합니다.

그런데 만약 임차인이 임대차 종료 후에도 임대차목적물을 계속 점유하는 경우에도 임대차보증금 반환 채권의 소멸시효가 진행이 될까요? 최근의 대법원 판례와 더불어 설명해 드리겠습니다.

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2. 임대차 목적물을 임차인이 점유할 시 임대차보증금 반환 채권의 소멸시효 기간 진행 여부(2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결)

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A씨는 X주택의 임차인으로, 2005. 8. 경에 임대차 계약이 기간 만료로 종료가 되었습니다. 그런데 X주택의 임대인인 B씨는 돈이 없다는 이유로 임대차보증금을 반환하지 않았고, A씨는 동시이행항변권을 행사하며 X주택에서 계속 거주하게 되었습니다. 그리고 시간이 흘러 2020. 8. 경 임대인 B씨는 A씨의 임대차보증금반환 채권의 소멸시효가 완성되었으므로 A씨의 동시이행항변권은 원인이 없어졌고, 따라서 A씨가 X주택에서 퇴거할 것을 청구하였습니다.

대법원은 “임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하는 것은 임대인에 대한 보증금반환채권에 기초한 권능을 행사한 것으로서 보증금을 반환받으려는 계속적인 권리행사의 모습이 분명하게 표시되었다고 볼 수 있다. 따라서 임대차 종료 후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우 보증금반환채권에 대한 권리를 행사하는 것으로 보아야 하고, 임차인이 임대인에 대하여 직접적인 이행청구를 하지 않았다고 해서 권리의 불행사라는 상태가 계속되고 있다고 볼 수 없다.”고 판시하며 B씨의 임대차보증금 반환 채권 소멸시효 완성 주장을 배척하였습니다.

즉, 임차인이 임대차 목적물을 점유하고 있는 이상, 임차인은 임대차보증금 반환 채권에 대한 권리를 행사하고 있는 것으로 보아야 한다고 본 것입니다. 따라서 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않고 있더라도, 임차인이 계속해서 임대차 목적물을 동시이행항변권을 원용하며 점유하게 된다면, 임대차보증금 채권의 소멸시효는 진행하지 않게 됩니다.

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3. 결론

임대인이 일방적으로 임대차보증금을 반환하지 않을 경우에 임차인이 곤란에 빠지는 케이스가 종종 있습니다. 그러나 위와 같이 동시이행항변권을 행사하며 임대차 목적물을 계속 점유한다면 오랜 시간이 흘러도 임대차보증금 반환 채권이 시효로 소멸하는 걱정은 덜 수 있습니다. 감사합니다.