1. 들어가며

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안녕하세요. 법무법인 따뜻한 변호사들입니다.

아파트, 오피스텔, 상가와 같은 집합건축물에는 복도, 계단, 주차장과 같이 여러 사람이 이용하는 공간이 있습니다. 이를 공용부분이라고 하는데요, 이러한 공용부분은 집합건축물의 입주자들이 공유하는 것으로 그 용도에 따라 자유로이 사용할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 11조).

그런데 어떤 경우에는 이러한 공용부분이 일부의 입주자들에게만 이용되도록 제공되는 경우가 있습니다. 예를 들어서 아파트와 오피스텔이 같이 있는 복합 주택단지에서 아파트 입주민만 이용이 가능한 피트니스 센터와 같은 경우입니다. 이러한 일부 입주자들만을 위한 일부 공용부분도 인정이 되는지 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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2. 일부 공용부분의 성립요건(대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카1497 판결 등) 

 

집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하나, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속합니다(집합건물법 제10조 제1항).

집합건물에 있어서 어느 부분이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다는 것이 판례의 태도입니다(대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카1497 판결 등 참조).

일부 공용부분을 인정한 사안으로 집합 건물의 지하층 부분을 지하층 상가 구분소유자들의 일부 공용부분에 해당한다고 본 판례가 있는데(대법원 2007.07.12. 선고 2006다56565), 이 사안의 경우 지상층 공동주택과 지하층 상가의 용도가 명백하게 구분되어 있고, 집합건축물대장에 지상층과 지하층의 공용부분을 각각 다르게 하여 등재되어있는 사정을 고려하여 일부 공용부분에 해당한다고 판단한 사안입니다.

반면에 단지 계약서상에 공동주택의 주차장을 일부 구분 소유자에게만 사용할 수 있도록 하는 내용을 기재하였다고 하더라도 이를 일부 공용부분으로 제공하기로 하는 구분소유자들 간의 특단의 합의가 있다고 볼 수 없고, 문제가 되는 주차장 공간의 객관적인 용도 또한 주차장과 구분되지 않는 경우에는 일부 공용부분에 해당하지 않는다고 본 판례도 존재합니다(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138 판결).

3. 결론

최근에는 아파트와 오피스텔 등의 다양한 형태의 주거단지가 복합적으로 구성된 복합 주택단지가 늘어나고 있습니다. 그 과정에서 각 주거의 형태별로 각자의 일부 공용부분을 설정하여 사용하는 경우가 많습니다. 판례는 기본적으로 당사자들 사이의 합의가 있는지 여부, 그리고 객관적인 사용상태 등을 고려하여 일부 공용부분에 해당하는지를 판단하고 있다고 볼 수 있겠습니다. 감사합니다.