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[민사] 임대차계약 종료 시 임차인의 원상회복의무

1. 들어가며

안녕하세요. 법무법인 따뜻한 변호사들의 정다운 변호사입니다. 오늘은 오랜만에 임대차와 관련한 쟁점을 다루어보려고 하는데요, 오늘의 주제는 “임대차계약 종료 시 임차인의 원상회복의무”입니다. 그럼 시작해볼까요?

2. 임차인의 원상회복의무란?

임차인이 임차물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여 반환하여야 합니다. 다만 이 경우 임차인은 임차물에 부속시킨 물건은 철거할 수 있고(민법 제654조, 제651조), 일정한 경우 그 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제643조, 제646조).

3. 임차인의 원상회복의무의 요건

임차인의 원상회복의무의 요건을 보면, ① 임대차가 종료 또는 해지되고 ② 별도로 원상회복의무를 면제하는 특약이 없는 이상, 임차인에게 원상회복의무가 발생합니다. 이 때 임대차의 종료 또는 해지와 관련해서 계약기간의 만료 등 일반적인 임대차 종료 외에 임대인 또는 임차인의 귀책사유로 임대차가 해지되는 경우에도 임차인에게는 원상회복 의무가 발생하는 것이고, 또한 임대차 계약을 체결할 당시 별도로 ‘원상회복의무를 면제한다.’는 내용의 합의를 하지 않았다면 임차인의 원상회복 의무는 당연히 발생하는 것입니다.

4. 원상회복의무 위반의 효과

실무에서 가장 문제가 되고 쟁송화가 되는 부분은, 만약 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않을 경우 어떻게 되는 것인지에 관한 것입니다. 이는 원상회복의무를 위반할 경우의 효과와 관련되는 것인데요, 임차인이 원상회복의무를 위반할 경우 임차인은 임대인에 대하여 손해배상 책임을 집니다.

이 때 손해배상의 내용은 “원상회복 비용과 임대인이 사용하지 못함으로 인한 손해”가 될 것인데요, 그 중 임대인이 사용하지 못함으로 인한 손해액은 임대인이 실제로 자신이 원상회복을 한 날까지가 아니라, 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라는 점을 기억하셔야겠습니다(만약 이와 달리 임대인이 실제로 원상회복을 한 날까지의 임대료를 손해액이라고 본다면, 임대인은 무한정 원상회복을 늦게 할 것이고, 이 경우 임차인에게 너무도 가혹하고 불합리한 결과가 되겠지요.).