부동산
상가임대차보호법과 재개발
조민영변호사|21-05-21
본문
들어가며
상가임대차보호법에서는 여러 규정을 통해 임차인 보호를 꾀하고 있습니다. 예컨대 동법 제10조는 제10조 제1항 각 호의 경우를 제외하고는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있고, 또한 동법 제10조의4 제1항에서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다고 규정하고 있습니다.
즉, 임차인은 동법 제10조 제1항 각 호의 경우 외에는 일정 범위에서 계약갱신청구권과 권리금 회수 기회를 보장받게 됩니다.
상가임대차보호법은 동법 제10조 제1항 각 호를 아래 표와 같이 규정하고 있습니다. 오늘은 그중에서도 7호 다.목을 재개발과 관련하여 살펴보고자 합니다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 |
2. 대법원 2020. 11. 26.자 2019다249831 판결
가. 관련법리
구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)에 따라 정비사업이 시행되는 경우 관리처분계획 인가·고시가 이루어지면 종전 건축물의 소유자나 임차권자는 그때부터 이전 고시가 있는 날까지 이를 사용·수익할 수 없고(구 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자는 소유자, 임차권자 등을 상대로 부동산의 인도를 구할 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조). 이에 따라 임대인은 원활한 정비사업 시행을 위하여 정해진 이주기간 내에 세입자를 건물에서 퇴거시킬 의무가 있다. 따라서 임대차 종료 시 이미 구 도시정비법상 관리처분계획 인가·고시가 이루어졌다면, 임대인이 관련 법령에 따라 건물 철거를 위해 건물 점유를 회복할 필요가 있어 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 있다. 그러나 구 도시정비법상 사업시행인가·고시가 있는 때부터 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 때까지는 일정한 기간의 정함이 없고 정비구역 내 건물을 사용·수익하는 데 별다른 법률적 제한이 없다.
이러한 점에 비추어 보면, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획 인가·고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구 도시정비법에 따른 사업시행인가·고시가 이루어졌다는 사정만으로는 임대인이 건물 철거 등을 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있다고 할 수 없어 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목에서 정한 계약갱신 거절사유가 있다고 할 수 없다.
이와 같이 임대차 종료 시 관리처분계획 인가·고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등으로 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 다.목의 사유가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.
나. 사실관계
원고는 2002. 7. 5. 피고와 사이에 이 사건 건물 중 1층에 관하여 임대차계약을 체결
2013. 6. 13. 주택재개발정비사업시행인가 고시
원고는 2016. 7. 7. 새로운 임차인이 되려는 소외1과 사이에 권리금을 85,000,000원으로 하는 양도양수계약 체결, 피고에게 알림
원고는 2016. 8. 2.경 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지 통고, 소외1과의 새로운 임대차계약 체결 주선
이에 대해 피고는 2016. 8. 9. 이 사건 건물 소재지 일대에 재개발이 추진 중이므로 권리금을 인정하는 임대차계약 체결을 거부한다는 내용의 서면 송부
다. 판단
서울 은평구 일대에 관하여 2013. 6. 13. 증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업 시행인가가 고시된 사실만으로는 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 피고가 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵다. 따라서 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다.목 사유에 해당하지 않으므로, 원고의 권리금 회수 기회는 보호되어야 한다.
3. 마치며
상가임대차보호법상 계약갱신청구권에는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위라는 시기적 제한이 존재합니다. 그러나 위 기간이 지나 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임차인에게 권리금 회수 기회는 보호됩니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결)
사안의 경우 최초 임대차계약을 체결한 시점으로부터 시일이 많이 지나 계약갱신청구권을 행사할 수는 없었습니다. 다만 권리금 회수기회는 보호되는지와 관련하여, 사업시행인가·고시가 있다는 사정만으로 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다.목의 사유가 인정되는지가 쟁점이었습니다.
재개발 추진 절차는 크게 <정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합 설립 → 시공사 선정 → 사업시행인가 → 관리처분계획 → 이주 및 철거 → 착공>의 순서로 이루어집니다.
대법원은 정비사업이 시행되고 관리처분계획인가·고시가 이루어진 경우와, 사업시행인가·고시가만 있는 경우를 구분하여, 전자의 경우에는 상가임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다.목의 사유로 인정되나, 후자의 경우에는 인정되지 않는다고 판단하였습니다.
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