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들어가며

임대인은 임차인이 임대목적물을 사용, 수익할 수 있도록 하는 사용수익의무를 부담합니다. 이에 따라 하자가 있는 경우 하자를 제거하고 하자가 없는 상태의 목적물을 제공해야 하는 의무도 부담하게 됩니다.

그렇다면, 편의점으로 사용하려고 임대목적물을 계약하는 경우이고, 그와 같은 내용으로 임대차계약을 체결하였다면, 임대인은 임차인이 임대목적물을 편의점으로 사용할 수 없도록 하는 장해를 제거할 의무도 부담하는 것일까요?

오늘은 이와 관련된 판례를 소개하고자 합니다.

2. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309판결

가. 관련법리

임대인은 임차인이 목적물을 사용․수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용․수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용․수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.

임대인의 임차목적물의 사용․수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조).

또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.

나. 사실관계

① 원고는 피고 회사의 건물에서 영업신고를 하고 담배소매인 지정을 받은 소외인과 편의점에 관한 가맹계약 양도양수계약을 체결

② 원고는 피고 회사로부터 이 사건 건물을 임대목적 편의점으로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결

③ 그런데 피고 회사는 그 이전인 2016. 11. 11. 이 사건 건물의 용도를 근린생활시설에서 공장으로 변경. 그에 따라 그 이전에 영업신고를 하고 담배소매인 지정을 받은 소외인이 이 사건 점포에서 계속하여 편의점을 운영하고 담배소매업을 하는 것은 허용되지만, 다른 사람이 새로이 이 사건 점포를 편의점으로 영업신고하거나 담배소매인 지정을 받는 것은 불가능해짐

다. 판단

원고가 위 임대차계약에 의하여 정하여진 바에 따라 이 사건 건물을 편의점으로 사용, 수익하는 데 장해가 발생한 상황이었으므로 임대인인 피고 회사로서는 그와 같은 장해의 발생에 책임이 있는지 여부나 사전에 그 장해의 발생을 인지하였는지 여부를 떠나 이를 제거할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다.

피고 회사가 당사자가 아닌 위 가맹계약 및 소외인과 원고 사이의 양도양수계약상 원고가 부담하는 의무의 내용에 따라 피고회사의 의무 내용이 달라지지 않는다.

3. 마치며

편의점으로 사용하려고 목적물을 임차하는 경우이고 그와 같은 내용으로 임대차계약을 체결한 경우, 임대인은 임차인이 목적물을 편의점으로 사용할 수 있도록 해야 하는 사용수익의무를 부담하게 됩니다.

임대인이라면 앞으로 위 점에 유의하여 임대차계약을 체결해야겠습니다.