1. 사실관계

의뢰인이 건물을 임차하여 거주하고 있었는데, 임차인인 의뢰인 거주 공간에서 원인불명의 화재가 발생하였습니다. 이에 임대인은 화재보험사로부터 약 9,000만 원의 보험금을 수령한 상황에서 임차인에게 추가 손해가 있다는 이유로 임대차보증금의 반환을 하지 않고 있었기에 부득이 보증금 반환청구의 소를 제기하게 되었던 사건입니다.

2. 본 사안의 쟁점 및 재판의 경과

본 사안은 결국 임대인이 주장하는 바와 같이 화재로 인한 손해 중 보험으로 전보되지 않은 추가적인 손해가 있는지 여부가 주된 쟁점이었습니다.

임대차의 경우 임차공간에서 원인미상의 화재가 발생하면 대개의 경우 임차인이 주의의무를 다하지 않은 것으로 평가되어 손해배상 책임을 지게 되는 것이 종래 대법원 판례의 입장입니다(최근 연소된 부분의 경우에는 원인불명만으로 임차인에게 책임을 지우는 것이 부당하며, 임차인의 과실있음이 입증되어야 한다는 하급심 판례도 있습니다).

다만 화재보험에 들어 있는 경우에는 종래 임차인이 부담하는 손해배상에서 화재보험으로 전보받은 부분을 그대로 공제하는 방식으로 임차인의 손해배상액이 정해졌으나, 최근 대법원 판례에 따르면 보험으로 전보받은 금액이 손해의 일부에 불과하다면, 임차인이 그 전체 손해 중 보험으로 전보받은 이외 부분의 손해를 배상하여야 하고, 수령한 보상금에서 임차인이 배상할 손해액을 공제할 것은 아니라고 판시하였습니다.

그런데 본 사안에서는 임대인이 전체 손해는 3억이라고 주장하면서 보험금 이외에 2억 이상의 손해를 더 배상받아야 한다고 주장하고 있었기 때문에, 임차인으로서는 자신의 과실비율에 따라 (2억 * 임차인의 과실비율) 결정되는 금액이 2억 1천만원 이내에 있다면 그 금액 전부를 손해배상으로 임대인에게 지급하여야 할 상황에 처해 있었습니다.

3. 재판의 결과 및 사안에 대한 평가

그러나 저희는 본 사건에 앞서 진행된 화재보험사의 의뢰인에 대한 구상금청구 소송에서 이미 임대인의 과실로 인정될 수 있는 많은 사실관계(건물의 노후, 구조, 전기시설 일부를 임대인이 직접 설치한 사정, 누수가 있었던 점, 당시의 날씨, 건물이 무허가였다는 점 등)를 입증하였고, 한편으로는 사실조회 및 문서제출 명령을 통하여 손해보험사가 보험금 산정을 하는 과정에서 작성한 손해사정결과를 확보하고 있었습니다.

본 사건에서 위와 같은 사실을 각각 주장, 입증하였고, 객관적으로 산출된 손해사정결과에 따르면 임대인의 손해는 이미 모두 전보되었다는 주장을 하였습니다. 임대인은 처음에는 이를 다투었으나, 결국 재판부에서는 화재보험으로 전보되지 않은 별도의 손해(집수리 기간 동안의 숙박비 등)로 약 500만 원만을 공제하고 나머지 임대차 보증금을 반환하라는 내용으로 강제조정결정을 하였으며, 쌍방 이를 받아들여 마무리 되었습니다.

그러므로 본 사건과 같이 임차인이 화재로 인한 손해배상 책임 및 보험사에 대한 구상책임을 부담하는 경우에는, 변경된 판례에 따라 각 청구에 대한 우선순위를 정하고, 양쪽의 소송자료를 상호 적절하게 이용하여 손해배상액을 최소화하는 것이 필요하다는 점에 주의하여야 할 것입니다.